Compró con boleto y nunca escrituró: cómo regularizar el título

"La casa es mía, pero el título está a nombre de otro"

Es una de las consultas más frecuentes en Misiones, y casi siempre llega tarde: cuando hay que vender, cuando se quiere tomar un crédito, cuando falleció el comprador y sus hijos descubren que el bien que consideraban familiar figura registrado a nombre de una persona que nadie conoce.

La historia suele ser la misma. Se compró hace veinte o treinta años, se firmó un boleto, se pagó todo, se recibió la posesión, se construyó, se pagaron los impuestos, se crió a los hijos ahí. Todo eso es verdad y todo eso importa. Pero ninguna de esas cosas, por sí sola, convirtió al comprador en titular registral.

Qué es —y qué no es— un boleto de compraventa

En el derecho argentino, para adquirir el dominio de un inmueble hacen falta dos cosas: un título suficiente y un modo suficiente. El título suficiente es, en la compraventa de inmuebles, la escritura pública; el modo es la tradición, es decir, la entrega de la posesión. El boleto documenta un contrato válido y obligatorio —quien firmó está obligado a escriturar— pero no es, por sí mismo, el título que transmite el dominio.

Esto explica una situación que a mucha gente le resulta contraintuitiva: alguien puede haber pagado el cien por ciento del precio, vivir en el inmueble desde hace décadas y, sin embargo, no poder venderlo, hipotecarlo ni transmitirlo por sucesión con un título limpio, porque en el Registro figura otro nombre.

Qué sí protege al comprador con boleto

El boleto no es un papel sin valor. El comprador de buena fe tiene prioridad frente a terceros que hayan trabado medidas cautelares sobre el inmueble si se reúnen cuatro condiciones: que haya contratado con el titular registral o pueda subrogarse en la posición de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; que haya pagado como mínimo el veinticinco por ciento del precio antes de la traba de la cautelar; que el boleto tenga fecha cierta; y que la adquisición cuente con publicidad suficiente, registral o posesoria.

De esos cuatro requisitos, el que más problemas causa en la práctica es la fecha cierta. Un boleto firmado entre partes, sin certificación de firmas ni ningún acto que permita acreditar cuándo se otorgó, es muy difícil de oponer. Certificar las firmas ante escribano cuesta poco y, años después, puede ser la diferencia entre conservar el inmueble o perderlo frente a un acreedor del vendedor.

Si el vendedor está vivo y ubicable: escrituración

Es el escenario más simple. Se intima al vendedor a otorgar la escritura y, si no lo hace, se promueve el juicio de escrituración: acreditado el contrato y el pago, el juez puede ordenar el otorgamiento y, ante la negativa, firmar la escritura en representación del obligado.

Antes de iniciarlo conviene verificar dos cosas que definen la viabilidad: que el vendedor siga siendo el titular registral y que el inmueble no tenga inhibiciones, embargos o hipotecas que impidan la inscripción. Ese chequeo se hace con un informe de dominio e inhibiciones y se resuelve en pocos días.

Si el vendedor falleció: la sucesión del vendedor

Es el caso más común cuando pasaron décadas. La obligación de escriturar no se extingue con la muerte: pasa a los herederos del vendedor. Lo que ocurre es que, para que ellos puedan firmar, primero tiene que tramitarse la sucesión de esa persona.

Hay un camino que ahorra tiempo y costos y que conviene conocer: el tracto abreviado. Permite que, obtenida la declaratoria de herederos del vendedor fallecido, se otorgue la escritura directamente a favor del comprador sin necesidad de inscribir previamente el bien a nombre de los herederos. Es una herramienta muy útil y sistemáticamente subutilizada.

El obstáculo real en estos casos no suele ser jurídico sino humano: ubicar a los herederos del vendedor, que a veces son nietos que viven en otra provincia o en otro país y nunca supieron de la operación. Cuanto más se demora, más se multiplican los firmantes necesarios.

Si no hay a quién reclamarle: la prescripción adquisitiva

Cuando el vendedor no existe, no aparece, o la cadena de boletos sucesivos está rota y no se puede reconstruir, la vía es la usucapión. Quien poseyó el inmueble de manera ostensible y continua durante veinte años adquiere el dominio, sin necesidad de justo título ni de buena fe. Existe además una prescripción breve, de diez años, para quien posee con justo título y buena fe.

La prescripción larga tramita judicialmente y se apoya en tres pilares: el plano de mensura para prescripción adquisitiva confeccionado y aprobado por catastro; la prueba de la posesión durante todo el período, con impuestos, servicios, mejoras y testigos; y la citación en debida forma del titular registral y de quienes puedan tener interés. La sentencia que hace lugar a la demanda es el título que se inscribe.

Dos advertencias que evitan disgustos. La primera: los comprobantes valen más que los testigos, y valen sobre todo los más antiguos, así que hay que buscarlos antes de iniciar. La segunda: quien reconoce el derecho del titular —por ejemplo, pagándole un alquiler o pidiéndole permiso— no está poseyendo para sí, y eso puede desarmar el reclamo.

La vía administrativa de la Ley 24.374

Para inmuebles urbanos destinados a casa habitación única y permanente existe un régimen especial de regularización dominial. Está previsto para quienes acrediten posesión pública, pacífica y continua durante tres años anteriores al 1° de enero de 2009, y también para el cónyuge supérstite, los sucesores y los continuadores legítimos de esa posesión.

El procedimiento es administrativo y notarial: se presenta la solicitud ante la autoridad de aplicación, se hacen las verificaciones y el relevamiento, interviene la escribanía para el estudio de antecedentes, se cita al titular registral por notificación y edictos y, si no hay oposición, se otorga e inscribe la escritura. La inscripción se convierte de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez años.

Es una vía más económica que el juicio, pero acotada: no sirve para campos, ni para locales, ni para segundas viviendas, ni para quien tiene otro inmueble. Conviene consultar cómo está implementado el régimen en la provincia antes de tomarlo como opción.

Cuando el título existe pero está observado

Hay un escenario intermedio que conviene mencionar, porque frena ventas todos los días: el inmueble está escriturado e inscripto, pero el título tiene observaciones. Superficies que no coinciden con el plano, una sucesión anterior mal cerrada, un usufructo o una hipoteca no cancelada, un embargo antiguo que nunca se levantó, una donación en la cadena, diferencias en el nombre del titular entre partidas y escrituras.

Casi todas esas observaciones se sanean, pero llevan tiempo. El error más caro es descubrirlas el día que hay un comprador con la seña en la mano y un plazo de treinta días para escriturar.

Por dónde empezar

Siempre por lo mismo: el estudio de títulos. Un informe de dominio, un informe de inhibiciones, la lectura de la cadena de transmisiones de los últimos veinte años y la comparación con la situación catastral y posesoria real. Con eso sobre la mesa se sabe en cuál de los escenarios anteriores está el caso y cuánto cuesta cada salida. Sin eso, cualquier presupuesto es adivinanza.

Este artículo tiene carácter informativo y general; no reemplaza el asesoramiento profesional sobre un caso concreto.

¿Tiene un inmueble sin escriturar?

Si compró con boleto y nunca llegó a la escritura, si el vendedor falleció, o si su título tiene observaciones que frenan una venta, podemos analizar los antecedentes y proponerle la vía más corta para su caso.

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Dra. Sandra Valentina Pérez
Abogada | Escribana
Especialista en Sucesiones y Saneamiento Dominial
🌐 www.legadopreventivo.com