Heredar un departamento: expensas, alquiler y qué hacer mientras dura la sucesión

El día después: el departamento queda, pero nadie puede tocarlo

Fallece el titular de un departamento y a la semana llega la liquidación de expensas. A los pocos días vence el impuesto inmobiliario. El inquilino pregunta a quién le paga, o el contrato se venció y hay que decidir si se renueva. Y todavía no hay sucesión iniciada, ni declaratoria de herederos, ni nada parecido.

Esa etapa intermedia —entre el fallecimiento y la inscripción del bien a nombre de los herederos— dura en la práctica varios meses, a veces años, y es la que genera más conflictos evitables. Conviene saber qué se puede hacer durante ese tiempo, qué no, y quién responde por lo que se vence mientras tanto.

Desde el fallecimiento, el inmueble ya es de los herederos

Aunque el Registro siga mostrando el nombre del fallecido, la transmisión de los derechos se produce en el mismo momento de la muerte. Los herederos no adquieren el departamento el día que sale la declaratoria: lo adquieren el día del fallecimiento. Lo que la declaratoria hace es reconocer quiénes son y permitir que eso se refleje registralmente.

Mientras no se parta, el bien pertenece a todos los herederos en una masa común, la comunidad hereditaria. Esto tiene una consecuencia práctica que sorprende a muchos: ninguno de ellos es dueño de un ambiente ni de un porcentaje físico del departamento. Son titulares de una cuota sobre el conjunto, y las decisiones importantes se toman entre todos.

Las expensas no esperan a la sucesión

Es el problema más urgente y el que más rápido escala. La deuda por expensas pesa sobre la unidad: el consorcio puede reclamarla y, llegado el caso, ejecutar el departamento, sin que le interese que la sucesión esté a mitad de camino. La muerte del titular no suspende nada.

Las expensas devengadas antes del fallecimiento son deudas del causante y se pagan con los bienes de la sucesión; los herederos responden hasta el valor de lo que reciben, no con su propio patrimonio. Las que se devengan después son cargas de la masa hereditaria y corresponde afrontarlas con los frutos o los fondos de la sucesión, o con aportes de los herederos que luego se computan en la partición.

La recomendación práctica es simple: que alguien pague y que se guarden los comprobantes. El heredero que adelanta expensas, impuestos o reparaciones tiene derecho a que eso se le reconozca al momento de partir, pero solo puede probarlo con papeles. Dejar de pagar para no perjudicar a los demás termina en intereses, honorarios y una ejecución que perjudica a todos.

Impuestos, servicios y seguro

Lo mismo vale para el impuesto inmobiliario, las tasas municipales y los servicios. Y hay un punto que suele olvidarse: el seguro del inmueble. Si la póliza estaba a nombre del fallecido y no se comunica la situación, un siniestro puede encontrar a la familia sin cobertura. Conviene revisarlo temprano, junto con el reglamento de copropiedad, que a veces impone obligaciones adicionales.

¿Se puede alquilar el departamento mientras dura la sucesión?

Sí, pero no de cualquier manera. Si el inmueble ya estaba alquilado, la muerte del locador no extingue el contrato: continúa con los herederos, que pasan a ocupar la posición del locador y perciben el alquiler. Lo que corresponde hacer es notificar al inquilino y unificar el cobro para que el dinero no se disperse.

Si el departamento está vacío y se lo quiere alquilar, hace falta la conformidad de todos los herederos. Un contrato de locación de plazo prolongado no es un acto de simple administración, y un solo heredero no puede firmarlo por su cuenta comprometiendo la cuota de los demás. Cuando no hay acuerdo, la vía es pedir autorización al juez de la sucesión.

Los alquileres que se cobran durante la indivisión no son del heredero que los gestiona: acrecen a la masa y se reparten en la partición, descontados los gastos.

El administrador de la sucesión

Para ordenar todo esto existe la figura del administrador. Lo designan los herederos por mayoría o, si no se ponen de acuerdo, el juez. Su función es conservar los bienes y llevar la gestión ordinaria: cobrar los alquileres, pagar expensas, impuestos y servicios, contratar reparaciones, rendir cuentas.

Sus facultades tienen un límite claro. Todo lo que exceda la administración ordinaria —vender, hipotecar, celebrar contratos de larga duración— requiere el acuerdo unánime de los herederos o autorización judicial. Designar un administrador desde el inicio es una de las decisiones que más conflictos evita, sobre todo cuando los herederos viven en ciudades distintas.

¿Se puede vender antes de terminar la sucesión?

Se puede, y se hace todos los días, pero con dos condiciones: que estén todos los herederos de acuerdo y que exista al menos la declaratoria de herederos, porque sin ella el Registro no tiene con qué inscribir. Con la declaratoria, la venta se instrumenta y se inscribe por tracto abreviado, es decir, sin necesidad de poner primero el departamento a nombre de los herederos para después transferirlo al comprador. Se ahorra tiempo y costos.

Existe además otra alternativa, distinta y menos conocida: la cesión de derechos hereditarios. Un heredero puede ceder su parte en la herencia, por escritura pública, sin necesidad de que la sucesión haya terminado. No vende el departamento —vende su posición de heredero— y quien compra asume ese lugar con lo bueno y lo malo. Es una herramienta útil cuando alguien quiere salir, pero conviene entender bien qué se está cediendo antes de firmar.

Cuando un heredero vive en el departamento

Es la situación que más pleitos genera. Un hijo vivía con el padre y sigue viviendo ahí después del fallecimiento; los demás hermanos, que están afuera, sienten que están financiando esa vivienda.

La regla es que cada heredero puede usar la cosa común conforme a su destino, pero en la medida compatible con el derecho de los otros. El que la usa de manera exclusiva debe una compensación a los demás desde que se lo requieren de manera fehaciente. Esa palabra —desde— es la clave: no se debe nada por los años anteriores al reclamo, así que si hay una situación de este tipo, dejarla correr sin decir nada tiene un costo.

El derecho de habitación del cónyuge

Hay una excepción importante. El cónyuge sobreviviente tiene un derecho real de habitación vitalicio y gratuito, de pleno derecho, sobre el inmueble que fue el último hogar conyugal, siempre que a la apertura de la sucesión no estuviera en condominio con terceros. No necesita pedirlo ni pagarlo, y los hijos no pueden forzar la venta mientras ese derecho subsista.

Es un derecho que cambia por completo el escenario de una sucesión y que muchas familias descubren tarde. Conviene tenerlo presente, sobre todo en las segundas uniones, donde suele ser el punto de mayor tensión.

El conviviente no casado tiene una protección mucho más acotada: puede invocar la habitación gratuita por un plazo máximo de dos años, y solo si carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes para acceder a una.

Si los herederos no se ponen de acuerdo

Nadie está obligado a permanecer en la indivisión: cualquier heredero puede pedir la partición. Si el departamento no se puede dividir en especie —y un departamento por lo general no se puede—, se adjudica a uno compensando a los otros, o se vende y se reparte el precio.

Hay excepciones acotadas. El causante pudo haber impuesto la indivisión por un plazo, los herederos pueden pactarla, y el cónyuge o el heredero que participaba de la explotación pueden oponerse a la partición en ciertos supuestos. Fuera de esos casos, el bloqueo de un heredero no es indefinido.

Por dónde empezar

Con dos cosas, y cuanto antes: iniciar la sucesión para llegar a la declaratoria, que es la llave de casi todo, y ordenar la administración mientras tanto —quién paga, con qué fondos, quién cobra el alquiler, quién guarda los comprobantes—. La mayoría de los conflictos entre hermanos por un departamento no nacen de la herencia sino de esos meses en que nadie definió nada.

Este artículo tiene carácter informativo y general; no reemplaza el asesoramiento profesional sobre un caso concreto.

¿Está en medio de una sucesión y no sabe qué hacer con el inmueble?

Si heredó un departamento y necesita ordenar las expensas, el alquiler o la venta mientras avanza el trámite, podemos revisar los antecedentes y proponerle el camino más corto para su caso.

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Dra. Sandra Valentina Pérez
Abogada con formación notarial
Práctica dedicada a sucesiones y saneamiento dominial
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